请选择 进入手机版 | 继续访问电脑版
 找回密码
 立即注册
  • QQ空间
  • 回复
  • 收藏

新土地管理法进一步修订,土地价格有望稳定

[ 复制链接 ]
自《土地管理法》修订草案向全国人大常委会提出审议以来,每一次会议对修法的讨论都会引起舆论关注。与此次法律修订有关的土地制度三项改革试验时间已经不短,修订草案的通过也就算对改革试验做了一个总结。这意味着,我国土地制度改革暂时画上了一个句号。这项改革近日已收获很高的赞誉。
  从《土地管理法》修订前后两个版本对比看,法律条款确实有很大变化。但从改革的实际进程看,修订后的法律对土地管理实际工作不会有很大影响。正如有关官员在修订草案通过后的记者招待会上所说,新的法律通过以后,土地市场、房地产业等都不会有明显变化。也可以说,新法通过之际,商界不必亢奋,百姓也不需担心自己不小心丢失什么机会,政策研究者也没有必要急于预判大的商机显现。
   新土地管理法.jpg
  在我国经济发达地区,农村集体在改革初期大量兴办乡镇企业,使农地变为建设用地,后来绝大部分企业关闭,建设用地被用来引进村外投资者兴办非农企业。这种做法已经突破《土地管理法》的限制,但被官方默认。这种建设用地被称为“农村集体经营性建设用地”。
  现实情况是,发达地区的这种土地基本上全部入市,且使用效率不高,通过整合以后还有增大供应的可能性,但整合的难度比较大。在欠发达地区,这种土地本来很少,可供入市的土地数量更少。
  新法实施后,这类土地尽管可以不经过国家征地直接入市,但土地入市的规模、用途都会由政府计划控制,建设用地市场的基本形势不会明显变化。此次法律修订所涉及的征地范围、程序及补偿办法,也多由既往颁布的官方红头文件做过部署,在实践中也基本形成事实。例如,近年来我国各地的征地补偿价格已经有了显著差异,实际情形与新法要求的“按照区片综合地价进行补偿”的规定基本一致。新法所规定的关于征地范围确定的“公共利益需要”基准,其实比较宽泛,给地方政府留下了比较大的自由裁量权,所以对地方政府的征地行为不会产生明显影响。
    
  新法落实有待相关条例出台
  《土地管理法》相当于国土管理的小宪法,法条内容涉及土地管理的方方面面,但多为原则性条款,不会太细化。这部法律的落实,需要相关领域更具体的立法支持,需要国家行政部门出台更多管理条例细化和落实。从当前我国土地管理实践看,在以下若干问题上,配合新法的管理条例在制定或修订时应予以注意。
  第一,关于征地范围,应在有关条例中做出更细致的规定。类似连片开发土地的征收,可以通过规划管理机制的创新实现建设目标,而不一定采用国家征地手段。北京市大兴区在这方面积累了很好的经验,值得推广。大兴区的做法有可能产生集体土地的高额增值收益,可以通过相关税收制度的改变进行调节。
  第二,关于经营性建设用地的确定,应通过相关条例的制定加以细化。中西部地区的“空心村”较多,通过村庄整治节约出来的土地应该看作集体经营性建设用地,并给地方政府以统一置换的自主权。
  第三,在实施更严格的永久基本农田保护制度的同时,应该在实行“长时段总额控制”的条件下,将其他农用地的管理权限下放到乡镇一级政府,有利于基层政府盘活利用效率低的零星小块土地,促进小城镇发展。
  第四,在出台房地产税征收制度的前提下,可以探索放开农户宅基地使用权流转范围,使农村闲置建设用地能够更高效地利用起来,为提高国民经济发展质量发挥作用。“一户一宅”的标准应放在城乡统一的背景下考量,农户在城市获得稳定居所后,应该允许其将农村的宅基地流转给村外居民。防止农村出现过度建设“豪宅大院”的情形,应通过房地产税征收和环境政策调节来实现。

回复

使用道具 举报

您需要登录后才可以回帖 登录 | 立即注册
相关推荐

© 2019 美丽乡村信息技术(苏州)有限公司

备案信息: 苏ICP备18052549号-1
美丽乡村信息技术(苏州)有限公司