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宅基地三权分置,这五个方面影响农民权益

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我国农村土地制度改革,可以类化为土地承包经营权“三权分置”、集体经营性建设用地入市和宅基地“三权分置”改革等等。而“三权分置”,则是我国农村土地改革的指向标。本文主要就宅基地的“三权分置”改革展开论述,因为很多农村村民对宅基地三权分置并不了解,亦不知晓这一新提法具体对自己有哪些利好。

宅基地4.jpg
一、什么是宅基地的“三权分置”?

宅基地的“三权”指的是宅基地所有权、宅基地使用权、宅基地资格权三项权益。前两者是大家比较熟悉的老概念,而“资格权”则是本轮改革诞生的新提法。

宅基地所有权:根据《宪法》第十条、《土地管理法》第九条,宅基地属于农民集体所有。对此有人可能不理解,自家的宅基地已经几代人住在这里,分明就是自家私有财产,怎么就变成农民集体的了?实际上,强调宅基地集体所有,是坚持我国土地公有制的表现,但这并不妨碍农民占有、使用宅基地的财产安全。

宅基地使用权:《物权法》第十三章专列一章对宅基地使用权进行了规定,即农民对宅基地享有占有和使用的权利。在“三权分置”之前,该使用主要指“地基”使用,即利用宅基地建造住宅及其附属设施。在“三权分置”之后,该使用权被分离成了宅基地“资格权”和“宅基地使用权”。

分离后的“宅基地使用权”放活了宅基地的商业价值,与农村集体经济组织成员的身份不再挂钩,可基于租赁等市场行为取得。

2020年1月1日起施行的《土地管理法》为这一改革给出了法律层面的依据(第62条):国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地,鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。

2019年9月20日,由中央农村工作领导小组办公室、农业农村部发布的《关于进一步加强农村宅基地管理的通知》中规定,“鼓励村集体和农民盘活利用闲置宅基地和闲置住宅,通过自主经营、合作经营、委托经营等方式,依法依规发展农家乐、民宿、乡村旅游等。

城镇居民、工商资本等租赁农房居住或开展经营的,要严格遵守合同法的规定,租赁合同的期限不得超过二十年。”

这些租赁宅基地上房屋居住或开展经营的城镇居民、工商资本即同步拥有宅基地使用权。由于宅基地使用权属于实实在在的财产性权利,可以通过出租、赠与、抵押等方式在符合一定政策条件的基础上流转。

宅基地资格权:宅基地资格权仅限于农村集体经济组织成员享有,具有身份权属性。享有宅基地资格权的前提在于具备农村集体经济组织成员资格。

如何判断成员身份?一般认为,农业户籍是判断农村集体经济组织成员资格的基本标准。不过,随着户籍改革,以及人口流动数量达、范围广导致的出生、死亡、嫁娶、当兵、上学、服刑及释放、退休返乡等情况十分复杂,因此实践中已经不再单纯依靠户籍关系确定成员身份,而是综合了户籍关系、农村土地承包关系、对农村集体资产积累的贡献等因素综合确定。

具备宅基地资格权的农村村民,享有宅基地分配资格权、征收补偿权以及抵押、有偿流转权等。如果买卖或继承,只能在具备农村集体经济组织成员资格的人员之间进行。

在不动产登记日益完善的背景下,很多地方已经颁出了三权分置后的“三本证”,即:村集体的宅基地所有权证、村民的宅基地资格权证、投资经营者的宅基地使用权证,为理顺村集体、村民、投资人对宅基地的占有、使用收益提供了保障。

二、宅基地“三权分置”对农民权益有何影响?

其一,对于人留守在农村、户籍未迁出的农户而言,宅基地“集体所有、成员使用、无偿分配、长期占有”的基本特征不因“三权分置”而发生变化。
其二,对于进城务工、工作、随亲属在城市里定居等原因,造成农村宅基地及其上房屋闲置的,可以将房屋进行出租获得收益,出租对象没有身份限制;
也可以选择进行买卖,买卖的对象以往要求是本村集体的成员,但三权分置后,不少地方已经进行了范围放宽,有限允许跨区域集体组织成员、本村外出工作退休的回村人员或到该村创业的外来“乡绅”购买,但前提是不违反“一户一宅”政策;
还可以选择“自愿有偿退出”,将宅基地退还给村集体并获得一定的补偿资金或分红股权。不过,出租或者转让宅基地之后,就不得再行申请宅基地。
其三,宅基地上房屋从不可以抵押改变为可以从银行抵押贷款,以进行资金融通。
其四,根据基层政府或村委会的统一规划的社区聚集项目,以原有宅基地上房屋进行“上楼”置换。
其五,村民可以以旧房作为出资,与来自城市的投资人进行共建,通过合同形式确定投资人的使用年限、使用用途、使用方式等,但需确保房屋的所有权属于村民所有。

总的来说,宅基地三权分置作为时代的新产物,目前还处在探索阶段,尤其在放活经营方面还可能涉及村民自治问题,故应当坚持保障农民基本居住权的前提,稳步、有序推进,以深度实现改革红利。农民朋友一方面可在充分了解所在地改革试点政策的基础上积极投身参与,另一方面也要在“放活”的同时谨防“搞乱”,避免自身权益受损。对于以“鼓励参与改革”为名变相强制村民退出宅基地的,可坚决予以拒绝,大家可以多了解相关政策或者询问当地政府人员,了解具体的情况。

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